L’immobilier et la crypto semblent, à première vue, appartenir à deux mondes opposés : d’un côté un actif tangible, lourd, régulé ; de l’autre, un univers numérique, liquide et ultra-volatil. Pourtant, les deux se rapprochent rapidement grâce à la tokenisation, aux paiements en cryptomonnaies et à de nouveaux montages d’investissement inspirés du Web3.
Dans cet article, on explore comment la blockchain permet de fractionner des biens immobiliers, de simplifier certains paiements, mais aussi quels sont les risques et limites de ces modèles, encore largement expérimentaux.
Tokeniser un immeuble : comment ça marche ?
La tokenisation immobilière consiste à transformer un bien en parts numériques représentées par des tokens :
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• Étape 1 : l’immeuble est détenu par une société (SPV) ou un véhicule juridique adapté.
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• Étape 2 : les parts de cette société sont “représentées” par des tokens, souvent des security tokens.
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• Étape 3 : les investisseurs achètent ces tokens, qui leur donnent droit à une partie des revenus (loyers) et/ou des plus-values.
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Sur la blockchain, ces tokens peuvent être échangés plus facilement, utilisés comme collatéral, ou intégrés à des stratégies DeFi, dans la continuité de ce que nous décrivons dans notre article sur les applications de la blockchain au-delà des cryptos.
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Avantages potentiels pour les investisseurs
En théorie, ce modèle présente plusieurs atouts :
• Ticket d’entrée plus faible : tu peux acheter une fraction d’un bien plutôt qu’un appartement entier.
• Liquidité accrue : possibilité de revendre tes parts sur un marché secondaire on-chain.
• Transparence : les mouvements de tokens sont visibles sur la blockchain, ce qui permet de suivre la distribution de la propriété.
On retrouve la même logique que celle des Real World Assets (RWA), dont on parle de plus en plus dans la DeFi. Mais, comme souvent, la pratique est plus compliquée que la théorie.
Limites et risques juridiques
Tokeniser un bien ne fait pas disparaître les contraintes du droit immobilier :
• L’actif reste physiquement localisé dans un pays, soumis à son droit (urbanisme, copropriété, fiscalité).
• Le token représente un droit juridique, mais c’est la structure off-chain (société, contrat) qui fait foi en cas de litige.
• Les régulateurs considèrent souvent ces tokens comme des instruments financiers, soumis à des règles proches de celles des titres classiques, comme expliqué dans notre article sur la légalité des cryptos.
C’est pourquoi les projets sérieux travaillent avec des cadres réglementaires stricts et des agréments éventuels, en lien avec des autorités comme l’AMF (voir https://amf-france.org).
Paiement des loyers et des biens en cryptomonnaies
En parallèle de la tokenisation, certains acteurs :
• Acceptent les cryptos comme moyen de paiement pour les loyers ou les achats de biens.
• Utilisent des solutions comme le Lightning Network pour réduire les frais et accélérer les paiements en Bitcoin.
• Convertissent immédiatement les cryptos reçues en monnaie fiat pour limiter la volatilité.
Cela peut simplifier certains flux internationaux, mais pose aussi des questions de comptabilité, de fiscalité (plus-values sur cryptos, voir fiscalité crypto en France) et de conformité AML/KYC.
Les promesses… et la réalité actuelle
La plupart des projets crypto-immobilier sont encore des pilotes, ou ciblent une niche d’investisseurs technophiles :
• Les marchés secondaires restent peu profonds, donc la “liquidité totale” est souvent plus un objectif qu’une réalité.
• Les frais juridiques et de structuration réduisent une partie des gains de productivité possibles.
• Les couches de risques (juridique, de marché, technologique) doivent être bien comprises par les investisseurs.
En résumé, la crypto peut réellement fluidifier certains aspects de l’investissement immobilier, mais elle ne supprime pas les contraintes physiques, juridiques et humaines de ce secteur. Elle crée simplement de nouveaux outils… qu’il faut manier avec autant de prudence que les anciens.
Pour comprendre comment les régulateurs analysent ces innovations, tu peux consulter les travaux de la Banque de France sur la tokenisation et les marchés financiers : https://banque-france.fr
